Category: 樓

居屋最後一日. 3個冷知識-鎖十年唔比賣?老公單名買可以嗎?

小火子 / / 投資理財，樓

3個冷知識:

  1. 購入居屋鎖十年的意思

據悉新限制將重返1999年以前的轉讓標準，即把居屋及綠置居在公開市場的禁售期，由現時5年延長至10年（見表）。至於在第二市場轉售單位方面，限制同樣收緊，置業首兩年內只可把單位以不高於原價，轉售予房委會訂明的買家類別，即居屋只可售予綠表及白居二成功申請者，綠置居則只可售予綠表買家。而置業第3年後，才可自行議價售予房委會合資格買家。

2. 居屋申請人配偶-有樓或甩名

 

情況一：家庭成員在申請期間結婚，而配偶有樓

一個常見的情況是申請期間，家庭成員結婚，而配偶是有樓。那麼，由於㨂樓時房署需要業主及家庭成員再一次聲明婚姻狀況以及配偶有無樓，故此當房署知道家庭成員已婚而配偶有樓，申請人便會喪失了㨂居屋的資格，就算抽到。

情況二：家庭成員在申請期間結婚，配偶有樓並馬上轉名

有客人問：「如果遇到情況一，即家庭成員的配偶有樓，那麼配偶馬上把層樓轉名，能不能保留資格？」答案是不能。因申請資格是需要業主及家庭成員㨂樓前24個月沒有擁有物業。因此，就算家庭成員的配偶馬上把層樓轉名，由於到㨂樓時應未過冷河期，因此應不符合㨂樓資格。

3. 抽中但零收入, 都批?

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601萬樓做8成按揭! 走法律? #上車 #買樓 #按揭 #600萬 #高成數

小火子 / / 樓，投資理財，按揭

純學術性討論：

之前有條片講600萬樓首期是$120 萬，601萬樓 240萬首期。

有位網友有以下建議：

當買605萬樓， 跟業主夾定， 合約定600萬， 私底下過數5萬，或買傢俬5萬， 咁咪可以做高成數按揭。

對，這樣確實可以借8成， 不過當中有逃稅風險， 因：

600萬樓 3% 稅 = $180000

600-672萬 $180,000＋超逾$6,000,000的款額的10%

$5000

原本稅項185000 減到 180000

數額不大， 加上搜證難，但都極不建議， 因逃稅是刑事罪， 切勿做犯法行為。

稅務局發言人提醒市民，逃稅是刑事罪行，一經以《稅務條例》定罪，每項控罪最高刑罰為入獄三年和罰款五萬元，另加相等於少徵收稅款款額三倍的罰款。 逃稅人士亦可能根據《普通法》被控以行騙公共收入的罪名；根據《刑事訴訟程序條例》，該罪名的最高刑罰為入獄七年和沒定限的罰款。

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又有另一位朋友提供另一比較可行既做法：

幫業主俾埋1%佣金 $60500

買家以599萬買入。

就咁聽落，好似係一個唔錯既做法， 但如多d, 620 萬以上已經唔得了.

今天所分享的全是學術性研究， 完全無任何建議或鼓勵。

如有法律問題，可找律師研究。

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抽中居屋! 係咪一定要買? 分析買居屋好處壞處

小火子 / / 樓，投資理財

 

房屋委員會資助房屋小組委員會通過，5月以市價59折定價，推售6個全新居屋屋苑共4,871單位。6個全新居屋屋苑單位實用面積由約275至569平方呎，房平均呎價約6,961至8,551元，售價由最平156萬至529萬元。入場費最平單位位於馬鞍山錦暉苑，售價只需156萬元。

 

 

簡單居屋,資料好易搵到, 但好少人講好處壞處. 

 

 

好處

1 高折扣 (59折)

2 簡單按揭(適合自僱/收入不穩定人士)

3 地點好，市區. 何文田冠德苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑、長沙灣凱德苑、火炭旭禾苑及葵涌尚文苑，共提供4,871伙單位，以市價59折發售。

 

4 新樓

5 首期少     5-10% 樓價

綠表 5%

白表 10%

156萬至529萬元

 

壞處

1 鎖5/10 年不能買賣

2 不能出租

3 賣出要補地價(不是原價補)(跟折扣率)

4. 不可加按 (賺左升左都無咩好處)

補充

1. 如可承擔首期和供款, 建議盡可能買大一點

  • 原因: 首期不會相差很多

  • 二/三房將來需求大一點

  • 美金或HKD長期貶值 , 多做這類好的槓桿.

2. 你要確認自己係咪買唔到私樓，如因按揭和首期問題，如是，可考慮。(煩少好多文件野)

3. 如不，你可以買到私樓，但無買，買煥然懿居/居屋/白居二

你將損失：

1 失去私樓的自由度和靈活性較大(租/加按等)

2. 升/跌值幅度低

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[中美貿易戰] 人民幣急插! 樓市會點? 10點重溫重要原因!(上)

小火子 / / 樓，投資理財

每日都有不同事件發生, 中美貿易戰, 人民幣急插等等.

我的投資理念一向是:

1. 找出一個投資方向(最好是難以易轉) 

2. 用盡你一切能力找出支持和反對你論點的證據

3. 選一隻最能夠跟足你所選定的投資的投資物,如印度ETF, 樓

4. 找出比較好的投資方式, 如證券行, IB.

5. 找尋買入點

6. 持有

7.一路定期檢測對投資物的各個好壞點是否有根本性的改變

8. 買入/賣出.

 

做每一樣

定期檢測各個”因素” , 有無根本性的改變, 我認為這就是投資世界的正道.

 

知易, 行難, 因世界不是簡單, 影響價格的原因有外在/內在, 投資不是純科學, 不是純心理學, 是一種哲學.

匯集自己人生經驗的哲學.

 

2019年1月29日.

大家好我係小伙子, 生活喺香港唔多唔少都會留意樓市, 因為喺住嘅問題已經為我地帶來唔少煩惱.

當中要估計樓市嘅升跌係我哋每一個小市民常常都會討論嘅話題, 而我地 通常都會流於表面, 情感同埋冇數據嘅支持, 喺分析樓市升跌之前， 我聽過好多唔同頻道嘅資訊 亦都歸納左一啲重要嘅原因,最後我覺得用數據科學嘅方法去搵出或者係估計樓市升同跌, 雖然未必估中但對大家去學習邏輯思維理性分析會比較有幫助.

我們由正反兩面去分析 今日我哋先會從正嘅方面去講講

 

紅色代表 2019年 5月16日寫

1. 已發生貿易戰, 

  • 1. 貿易戰會唔會影響未來經濟, 言之尚早.

  • 2. 中國應對貿易戰鎖國, 防走資. 穩定人民幣匯價.

  • 3. 逃犯條例, 防走資

  • 4. 港美關係法, 影響來港投資人士

  • 5. 睇下下個月G20峰會傾唔傾得成.

  •  

2. 人民幣走弱

  1. 人民/投資者對人民幣信心下降

  2. 或中國操控匯率, 有利出口, 不利民生.

  3. 北水走資來港?

  4. BITCOIN?

重溫:

利好原因

以下落嚟會有幾點我會先由冇咁重要對影響性比較大嘅 原因逐一分析

1 失業率(歷史新低)

香港嘅失業率而家大約係 3% 左右, 呢一樣嘢 再加埋全港平均月薪平均月薪係萬七蚊, 正正就呢樣嘢令到每一個家庭( 兩個人做嘢 )嘅總收入 最少都去到三萬四 , 而係全民就業嘅情況之下 家庭嘅收入咁高, 能夠做到供款同儲蓄嘅機會亦都比較大, 所以失業率低無疑係一個 支持到樓市嘅原因, 不過失業率擺喺第一個最冇緊既原因係因為經濟唔好嘅時候失業率 好大機會隨著經濟向下而上升. 看下圖. 1998 – 2003年.

本港失業率連續第12期維持2.8%　羅致光：勞工市場短期內維持穩定

 

羅致光指，按年比較，多個主要服務行業的失業情況續見改善。受惠於訪港旅遊業顯著擴張，零售業和住宿及膳食服務業的失業率錄得明顯跌幅。他又指，勞工市場短期內料會維持大致穩定，政府會留意外圍多變的不明朗因素往後會如何影響勞工市場。

 

1. 貿易戰會唔會影響未來經濟, 言之尚早.

2. 中國應對貿易戰鎖國, 防走資. 穩定人民幣匯價.

3. 逃犯條例, 防走資

4. 港美關係法, 影響來港投資人士

5. 睇下下個月G20峰會傾唔傾得成.

 

2 按揭MC 收得十分緊

如果大家有試過去買樓去做按揭嘅話, 如果借嘅成數超過六成係要經過mc去做審批, mc一個政府組織 , 點解會話mc收緊對樓市係有支持嘅原因係因為 , 呢樣嘢正正就係一個買樓嘅最基本門檻兒, 能夠過到mc以買到樓嘅人士 佢哋都有一定嘅實力譬如話買400萬樓 , 做九成按揭 共借360萬 每月供款每月供款萬三四蚊左右, 申請人入息呢最起碼都要有三萬幾四萬蚊你先穩陣過到壓力測試, 所以你話買最平嘅樓其實都係要有三四萬.四五萬嘅人工, 呢樣嘢正正係令到入市嘅人士 係比一般嘅市民嘅能力更加高 一陣間會詳細講解點解 呢班人亦都會幫助到樓市.

 

依舊十分緊, 之前講過600萬樓是上車最後機會, 變相提升左入場門檻, 要比較高收入(買400萬樓, 人工起碼4萬)和儲蓄才可上車, 確保上車人的實力, 不易放出/平讓.

 

3 每年有5萬結婚數(10萬人)

系統外統計學上 而家每年嘅結婚數係5萬宗, 如果 10萬人裏面, 結完婚大多數都想出嚟住但係未必個個會有能力或者未必有機會, 如果有 保守計五千人 (5%)或一萬人出嚟住嘅話, 佢都需要租或買 而呢個正正係其中一個好強大嘅力量 佢支持樓市.

未有數據, 應該差不多, 不過人口方面:

根據政府統計處今日（二月十九日）發表的數字顯示，二零一八年年底的香港人口的臨時數字為7 482 500人。與二零一七年年底人口7 413 100人比較，增加69 400人，增長率為0.9%（表一）。

4 低息

今日嘅供款 利率係 h加1.6 = 2.275% 雖然係冇之前咁平但係亦都係呢個低息期, 低息環境會形成兩個發展方向, 第一個好容易聯想到嘅就係, 供款人嘅供款比較少, 這會吸引到一啲人去 買樓供款 因為早啲供息平D, 從而吸引啲人去 置業 .

第二, 喺投資者角度 存款擺喺銀行係冇息收, 哋都想幫資金搵出路, 如果大家有做過一啲投資嘅研究都知而家投資市場可以投資嘅地方都唔多, 所以最後會擺番喺樓市度.

人會反駁利息將會持續上升, 收到主流傳媒嘅影響好多時我哋都唔知道加息定減息嘅方向, 通常全部亦都會出會鼓吹大家去覺得息口上升, 大家講息口喺嚟緊會升幾年. 不過, 有留下開既話, 原本估計嘅2019年兩三四次變咗一次, 若果美國經濟再轉差嘅時候, 美國政府/聯儲局可能會在 宣佈返減息 , 唔加息再減息 到時 樓市就會有更加大嘅支持, 以下我會擺低可以睇到聯儲局將會加息嘅機會率嘅網站請大家 參考.

 

2019 May 

預計2019年12月減息 一次到兩次 1/4 厘

我預計在貿易戰下, 為應對事件, 美國可能已經準備減息和開動QE

今日講住咁多先, 訂閱 LIKE同SHARE.下集再講.

 

【最後死線?】574萬買美景花園盤.晚極速送訂

小火子 / / 樓，投資理財，新鮮人

https://www.hk01.com/

又一單 600萬樓下瘋搶樓事件。

不過今集唔係想講600萬樓的問題.

 

今日想回應網友，有幾個問題：

1 小火子誤導人， 買新樓咪得lor

2 同業主夾計， 叫業主599放，買家私底下俾(當買傢俬電器)幾萬 甚至10萬咪得lor.

3政府到時會放寬按揭， 如600萬以上可做7成按揭。(首期要200萬)

回應：

A. 小火子誤導人， 買新樓咪得lor

得， 當然可以買新樓，如601萬樓6成一按，2成2按發展商。

不建議買新樓有3點

1 溢價偏高， 高同區2手樓 2成

2 2成2按利息(P+3%) 比1 按(P-3%) 6成還要高。

3 2按不能做30年 (最多20年)

4 不要以為發展商實批(要壓測, 不要信AGENT話易做, 唔批你就大獲啦, 記得睇下我既詳細按揭片! 受薪和自僱都有, 好少人識.)

 

4 租金回報低

 

同時間，你睇到個市無哂600萬易上車的樓時 ，你覺得發展商唔知? 到時比人知道，全港只得新樓可做過成數按揭， 你估發展商點諗?

1 加價

2 由於加價後，lump sum 大， 減每間樓呎數無可口非。

3 加大2按利息， 除非你唔借， 無其他地方會借比你

4 政府會唔會做d野? 應該唔會，宜家已經係咁。

B. 同業主夾計， 叫業主599放，買家私底下俾(當買傢俬電器)幾萬 甚至10萬咪得lor.

第一，你在這件事中有著數

第二， 業主在當中好像沒有著數，

第三， 兩方都可能冒逃稅，刑事風險

業主同唔同你博? 自己博唔博， 自己諗。

C 政府到時會放寬按揭， 如600萬以上可做7成按揭。(首期要200萬)

之前講過， 放寬按揭對政府毫無好處：

1 當升到最平樓600萬， 代表樓市熱，仲要放寬，令 更多人合資格，同時間更多人包括上車客， 投資者，變相又刺激 樓市。 壓抑到樓市就話， 升市又會比人話政府害人逼樓市升。

2 不放寬， 逼更多人買新樓， 益左發展商和政府(高樓價，高稅收)，

少些人上車， 怨氣增，但，又如何? 寧願你上唔到車， 都不想樓市霖

所以我認為政府不想放寬按揭成數。

少做少錯，不做不錯。

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10客瘋搶葵涌廣場盤?! 原因是…..?

小火子 / / 投資理財，樓

背景

中原許偉業表示，該單位實用318平方呎，原業主最初開價600萬元，其後表示580萬的中間價亦願意出售，於是吸引了10多組買家，今早10至11時左右前往睇樓，更以「魚貫入場」來形容當時場面。

期間更有4至5組買家表示感興趣，場面較混亂，因此便請業主在房間內再磋商決定將單位售予哪一位準買家。他指出當時業主提出以價高者得方式，他則建議業主以誰人最快舉手，並可以成功落訂時者為準，結果一名90後以即時支付支票，落17萬元訂而獲業主肯首出售，並請其他睇樓客離開單位。他又指出由於單位裝修一般，所以買家們在思考相關成本問題。

顯示好多人係有錢, 但只係嫌貴?

為何會這樣?

為何會這樣?

為何會這樣?

1. 怕再升, 但已經升左咁耐啦, 應該唔會太大感覺, 唔爭在俾佢升埋.

2. 唔通佢地覺得大環境將伯升, 睇升?

3 突然感覺有危機感? 唔通係….

 

 

最大原因: 600萬死線到?

“之前那集講過, 當最平樓都升到600萬, 就以後都唔駛買樓了”

601萬樓需要270萬首期(除非買新樓, 絕不建議, 溢價高於同區2成, 二按利息極高. 租金回報頗低)

生命中不能承受的錯? 寧買錯， 不想後悔一世?

博佢升唔過600萬?

博政府放寬按揭?

博大市崩盤?

不如諗諗點樣在短期內上到平盤.

買平盤好處

1 “對沖” (抵消樓市升的影響， 唔住都可以租比人， 大市升跌你都有份)

2 大市跌，輸的百分比相似， 蝕唔係最多

3 趁按揭成數仲做到8成

 

諗諗自己能否承受這種情況

 

網友說買新樓咪得LOR, 係度誤導人, 哈哈, 政府和發展商就係想你咁做, 我搵一集講講 如真的發生600萬最平樓的時候, 發展商和政府有何對策.

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600萬樓! 上車最後機會?

小火子 / / 樓

先旨聲明, 本集並沒有任何投資建議, 旨在分享以我認知中最緊要分享之事, 觀眾自己應多加思考我所講之內容, 知道可能性, 自己作出任何決定! 如果今日仍未買樓或未了解如何買樓，今集極其重要, 望睇哂呢集! 老手已經知, 但我知道仍有好多朋友, 等跌可能未知.

不用太多廢話, 一句就講完

如果連最平的樓都升穿 $600 萬, 以後都唔駛諗買樓了!

有新聽眾可能唔知點做按揭, 可睇番我以前詳細按揭影片, 很大機會學到野!

好多人都知買樓要做按揭, 大家都知道”正常人”買樓都要做按揭， (小火子正窮人， 唔full paid !) 宜家買樓如果唔做盡按揭真的很傻仔，有無錢都要識用按揭， 因全世界，只有買樓才有的幾個好處，其實之前影片講過，搵一集講。

600萬樓 首期 2成 120萬 稅+雜費 30萬 = $150 萬

2公婆努力儲, 幾年可以儲到!

如果是601萬, 你估需要幾錢? CHUR小火子, 咪多少少LOR

錯!

按揭保險計劃

住宅物業價值

按揭成數上限

<=$400萬

80%或90%*

>$400萬至<$450萬

80%至90%*

(貸款額上限$360萬)

>=$450萬至<=600萬

80%

(貸款額上限$480萬)

601 萬最多借 6成 首期 $240 萬 連雜費30萬 $ 270 萬

試問一對打工仔如何儲270萬? 

假設兩人月入共 $60000

每月儲3萬, 期間樓價唔升, 要儲 270 / 3 = 90個月, 7.5年.

有可能打破以上局面的幾個原因!

假設

1 政府不放寬按揭 (機會不大)

2. 樓價大崩盤(機會不大)

3. 業主平放水(機會…哈哈…問你阿媽)

如果連最平的樓都升穿 $600 萬, 以後都唔駛諗買樓了!

好好諗諗自己是否可以接受這情況.

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[震憾!] 45年前買美孚新邨幾錢? 包你嚇親!

小火子 / / 投資理財，樓

這幾天都有留意留言，仍有很多人不相信和不了解退休要$2400萬的意思, 今日想詳細解析：

1 望遠一D, 今天$2400萬看似好大，我明白，我不是指今天，是40年後。

2 已很保守, $400 好大機會唔夠用，未計醫療，通脹>3%

3 網友: 做人有投資，最少都4%一年啦，唔使儲咁多。 這也是天真，做投資咁簡單，咁小市民就唔駛咁煩惱啦。

4 邊有90歲命

之後回應過2點：

1 一日洗$400 好多?

2 通脹 3% 好多?

今日想補充多兩點：

1 香港人平均壽命

搵一集研究下

2 美孚新村開賣幾錢? 今天幾錢?
原業主於1974年以約12萬元購入上述單位，是次轉售帳面賺約780萬元，物業升值約65倍。

原因是? 大家都知啦, 總貨幣供應量

個人感言：

1 香港人可否少一點負面思想，話我on9 , 粗口 ， 又話sell 年金

2 望野可以望遠一點， 不要用今日環境，自身情況思考， 望望大圍走向，如果唔係，永遠只會走在人後面。

世界很大，眼光也可以很大，共勉之。

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開美容院.補習社.音樂室-自僱人士，點做按揭?

小火子 / / 投資理財，樓

除普通受薪人士要知道的細節外，如自僱人士需做高成數按揭(>6成)，就需要注意更多細節，不批 /批不足的情況更易發生，輕則補錢上會，重則撻訂輸十幾廿萬收場，請務必緊記。

自僱人士有以下主要大路

1 用自身現有公司和收入去申請按揭(不建議)

 

2 開一間不屬於自己的公司(哈哈)，然後受定薪(建議)

不建議一原因

1 要評估薪金無固定準則，所需要乎合的條件多好多

2 要求高好多，MC 會更緊慎。

3 所需文件 track record 時間更長

建議二原因

1 受薪所需文件輕少，複雜性，出現矛盾位，不合位都比較少。

2 雖然時間和金錢可能會花多少少，但至少比建議一易過很多。

在此不詳談建議一，因成功機率較低，和我想提供一個我自身經歷過的真實案例給各位參考。

整個過程可能最少需要準備1年至2年時間，請緊記! 不要即興買樓，好危險。

所有步驟都以下面為宗旨，請緊記，不要有錯漏矛盾位給MC 注意到，MC 好麻煩。

原理，打造一位純打工，跟公司一點關係都沒有的，定薪的，高薪的，穩定的員工。

步驟

1 先開有限公司，注意，記得不要加準備做按揭申請人入董事，因這點有諱以上原則。

2 用有限公司名開銀行戶口 ，宜家開戶好有難度，因會查你公司是否有在營運(超奇怪，要你營運緊，但沒有公司戶口。

 

目的是睇你盤數點黎，係咪有實業，不是開黎洗黑錢).

搵一集講吧，很長，如果有興趣再講。

3 用有限公司銀行戶口，每月1號出糧，注意，記得出多過壓力測試所需人工，如$ 40000， 就出 $45000

(記得，要注意，銀行statement 要有salary, autopay 等字眼，如果唔係前功盡廢。)

4 營運公司一年，記得用45000 x 12 報稅，目的是要得到一張交過稅的稅單(都幾甘)

5 臨買樓前半年開始買mpf ， 記得出

6 記得搵相熟銀行經理，識做同唔識做，爭好遠，我差唔多試過問哂咁多間，唔識整會累死你，識整會幫你諗埋個計畫，唔識既淨係識交文件，又唔識追，火都黎。

7 簽臨約，過MC, 完

搞咁多野，就係想借多2成(1xx萬左右)， 是否值得，見人見智。

我覺得值，因有多1xx萬在手，安心好多，call loan 都無咁驚(懂得理財)。 在低息和印銀紙QE下, 借錢買資產樓，十分值博。

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