利好: 總結利好因素有八個次序是: 1失業率低, 2MC門檻高, 3每年五萬人結婚, 4低息環境, 5每日150 人 新移民, 6 七成私樓供滿 7 新樓供應少, 8各國印銀紙 利淡: 總結利淡因素有4個次序是: 1 市民人工無法支持高昂嘅樓價 2 全球不穩定性包括 突發事件 例如戰爭,豬瘟 可能會發生 3 香港 二按數字成迷 容易引發資金鏈斷裂 4 全球GDP增長 放緩 經濟有向行下壓力

樓市再升,你頂得順嗎?(總結) #小火子 #樓市 #樓價

總結

利好:
總結利好因素有八個,次序是:

  1. 失業率低
  2. MC門檻高
  3. 每年五萬人結婚
  4.  低息環境
  5. 每日150 人 新移民
  6. 七成私樓供滿
  7. 新樓供應少
  8. 各國印銀紙

:
總結利淡因素有4個,次序是:

  1.  市民人工無法支持高昂嘅樓價.
  2. 全球不穩定性包括 突發事件, 例如戰爭,豬瘟 可能會發生.
  3. 香港 二按數字成迷 容易引發資金鏈斷裂
  4. 全球GDP增長 放緩 經濟有向行下壓力 

 

補充

有小小想補充 ,頭先講過咁多點 ,每件原因都有唔同嘅影響力, 好多不確定性 .

但我哋應該注意嘅就係 有邊啲  原因係 冇不確定性 ,即係一定會發生嘅事或者好大機會發生嘅事 ,例如每日150,高結婚人數, MC收得好緊, 七成人供滿樓 ,房屋供應少呢幾點 係好大好大機會(一定)發生嘅時候, 你亦要知道每一個原因都有唔同嘅機會嘅發生機率同埋佢嘅影響力.

我哋分析每件事嘅時候 除咗睇下觀嘅事實數據之外 ,亦都十分之重視 個人 嘅常識推論 ,多代入角色將自己代入業主,又或者將自己代入買家嘅情況, 最後再作出每一個點嘅考量 你就比較容易得出嚟嘅結論.

 所以我個人認為樓市最終係偏向升市

以上嘅分析純屬個人嘅分享, 如果有啲咩想留言討論可以喺下面留.

 

天下之大, 人之渺小, 只有追求”道”, 順應自然, 才是永恆.

樓市再升,你頂得順嗎?(下) 利淡樓市原因 #小火子 #樓市 #樓價 #上車 #買樓

利淡樓市利淡因素

1 樓價遠遠脫離市民負擔能力,無力支持樓價

 無可否認而家嘅樓價遠遠脫離市民嘅負擔能力, 縱使每個人嘅 平均 月薪係去到一萬七千 去到今時今天呢種嘅消費力,  已經達到極限 ,對普羅市民大眾來講, 已經變得 十分困難 更遑論要推升樓價, 但點解仲會有升呢個情況出現? 好可能係市場上有好有錢嘅人可能係內地人, 又或者加按物業嘅錢再去買, 而導致有能力有資產嘅人可以繼續推升 但去到最後呢班都係一小班嘅人, 真正能推升大市嘅一定係大眾.

2 豬瘟曼延或突發事件

近來豬瘟蔓延迅速, 亦令我哋 聯想到過去沙士 和科網股爆破嘅 情況, 呢啲情況係我哋遠遠難於估計嘅後果,因未出現過, 未有對策, 才形成恐慌, 人踏人便有機會出現. 所以 未來發展嘅方向係點仍然未明朗, 但係 呢一個係一個好強嘅 原因會 推冧大市 , 不過呢個係 無可能預估嘅情況.

3 二按爆發

好多人會話而家按揭緊,樓市穩陣, 但我哋唔好忽略一點, 就係 我哋未知道全港物業嘅 二按嘅情況, 二按 亦都會驅使 樓市趨向“隱形泡沫”, 當中有兩種二按,一種由發展商推行, 呢種情況最常出現喺新樓, 好多準業主都未有能力 .未有太多首期, 所以發展商會提供除咗銀行以外 一按, 亦會提供二按畀佢哋, 息口相對高, 呢啲借貸存既風險大部分都係有由發展商承擔, 供款人 即使 斷供, 物業最後都會落入番 發展商 同銀行,發展商最多原價或者平價出售 因為發展商個實力較為雄厚 , 更可能有抵押品, 風險較細, 另一種較為危險嘅就係同財務公司(俗稱財仔)去借二按或者加按, 呢種借貸點解會咁危險嘅一個原因就係 你啲財仔嘅資金來源都係由金融體系銀行度攞出嚟, 如果二按借款人唔能夠還款.斷供, 資金鏈斷裂 財仔便有機會倒閉從而 向銀行 拖欠債務 , 而最危險嘅係政府係冇呢面數據, 所以我哋暫時都唔知道究竟全香港有幾多物業嘅業主係做咗二按, (好似近來新聞有報的16按物業!) 經濟差爆發起來可想而知.


財務公司不受金管局規管,但作為監管機構,金管局必須確保金融體系平穩,新措施底下,兩大族群最受影響。第一是急需資金周轉的業主,他們仍會向「財仔」借二按,但預料息口將由現時18%,升至20%或以上,以平衡財務情況較差的借款人的拖欠風險。

來源:

http://paper.wenweipo.com/2016/10/28/FI1610280007.htm

4. 預計全球經濟轉差

最重要點係經濟 , 而呢個原因係最最最最難去預計, 如果我哋能夠預計到呢件事嘅話, 其實都唔需要返工(^^”), 日日睇股票便可以日, 不過有少少未來預測可以睇睇, 就係好多個國家 對佢哋個國家嘅未來 2019 GDP增長率持審慎甚至負面嘅 態度, 呢點不得不提 , 尤其是近來嘅貿易戰全球最大嘅領兩個經濟體 嘅爭端究竟會唔會演變成一場 連鎖反應世紀風暴, 呢一層 ,無從估計 .

今集講住咁多先, 下集總結!

樓市再升,你頂得順嗎?(上) 利好樓市原因(一) #樓市 #樓價

樓市再升,你頂得順嗎?(上) 利好樓市原因(一) #樓市 #樓價 #上車 #買樓

2019年1月29日.

大家好我係小伙子, 生活喺香港唔多唔少都會留意樓市, 因為喺住嘅問題已經為我地帶來唔少煩惱.

當中要估計樓市嘅升跌係我哋每一個小市民常常都會討論嘅話題, 而我地 通常都會流於表面, 情感同埋冇數據嘅支持, 喺分析樓市升跌之前, 我聽過好多唔同頻道嘅資訊 亦都歸納左一啲重要嘅原因,最後我覺得用數據科學嘅方法去搵出或者係估計樓市升同跌, 雖然未必估中但對大家去學習邏輯思維理性分析會比較有幫助.

我們由正反兩面去分析 今日我哋先會從正嘅方面去講講

紅色代表 2019年 5月16日日寫

利好原因

以下落嚟會有幾點我會先由冇咁重要對影響性比較大嘅 原因逐一分析

1 失業率(歷史新低)

香港嘅失業率而家大約係 3% 左右, 呢一樣嘢 再加埋全港平均月薪平均月薪係萬七蚊, 正正就呢樣嘢令到每一個家庭( 兩個人做嘢 )嘅總收入 最少都去到三萬四 , 而係全民就業嘅情況之下 家庭嘅收入咁高, 能夠做到供款同儲蓄嘅機會亦都比較大, 所以失業率低無疑係一個 支持到樓市嘅原因, 不過失業率擺喺第一個最冇緊既原因係因為經濟唔好嘅時候失業率 好大機會隨著經濟向下而上升. 看下圖. 1998 – 2003年.

本港失業率連續第12期維持2.8% 羅致光:勞工市場短期內維持穩定

 

羅致光指,按年比較,多個主要服務行業的失業情況續見改善。受惠於訪港旅遊業顯著擴張,零售業和住宿及膳食服務業的失業率錄得明顯跌幅。他又指,勞工市場短期內料會維持大致穩定,政府會留意外圍多變的不明朗因素往後會如何影響勞工市場。

 

2 按揭MC 收得十分緊

如果大家有試過去買樓去做按揭嘅話, 如果借嘅成數超過六成係要經過mc去做審批, mc一個政府組織 , 點解會話mc收緊對樓市係有支持嘅原因係因為 , 呢樣嘢正正就係一個買樓嘅最基本門檻兒, 能夠過到mc以買到樓嘅人士 佢哋都有一定嘅實力譬如話買400萬樓 , 做九成按揭 共借360萬 每月供款每月供款萬三四蚊左右, 申請人入息呢最起碼都要有三萬幾四萬蚊你先穩陣過到壓力測試, 所以你話買最平嘅樓其實都係要有三四萬.四五萬嘅人工, 呢樣嘢正正係令到入市嘅人士 係比一般嘅市民嘅能力更加高 一陣間會詳細講解點解 呢班人亦都會幫助到樓市.

 

依舊十分緊, 之前講過600萬樓是上車最後機會, 變相提升左入場門檻, 要比較高收入(買400萬樓, 人工起碼4萬)和儲蓄才可上車, 確保上車人的實力, 不易放出/平讓.

 

3 每年有5萬結婚數(10萬人)

系統外統計學上 而家每年嘅結婚數係5萬宗, 如果 10萬人裏面, 結完婚大多數都想出嚟住但係未必個個會有能力或者未必有機會, 如果有 保守計五千人 (5%)或一萬人出嚟住嘅話, 佢都需要租或買 而呢個正正係其中一個好強大嘅力量 佢支持樓市.

未有數據, 應該差不多, 不過人口方面:

根據政府統計處今日(二月十九日)發表的數字顯示,二零一八年年底的香港人口的臨時數字為7 482 500人。與二零一七年年底人口7 413 100人比較,增加69 400人,增長率為0.9%(表一)。

4 低息

今日嘅供款 利率係 h加1.6 = 2.275% 雖然係冇之前咁平但係亦都係呢個低息期, 低息環境會形成兩個發展方向, 第一個好容易聯想到嘅就係, 供款人嘅供款比較少, 這會吸引到一啲人去 買樓供款 因為早啲供息平D, 從而吸引啲人去 置業 .

第二, 喺投資者角度 存款擺喺銀行係冇息收, 哋都想幫資金搵出路, 如果大家有做過一啲投資嘅研究都知而家投資市場可以投資嘅地方都唔多, 所以最後會擺番喺樓市度.

人會反駁利息將會持續上升, 收到主流傳媒嘅影響好多時我哋都唔知道加息定減息嘅方向, 通常全部亦都會出會鼓吹大家去覺得息口上升, 大家講息口喺嚟緊會升幾年. 不過, 有留下開既話, 原本估計嘅2019年兩三四次變咗一次, 若果美國經濟再轉差嘅時候, 美國政府/聯儲局可能會在 宣佈返減息 , 唔加息再減息 到時 樓市就會有更加大嘅支持, 以下我會擺低可以睇到聯儲局將會加息嘅機會率嘅網站請大家 參考.

 

2019 May 

預計2019年12月減息 一次到兩次 1/4 厘

今日講住咁多先, 下集再講.